Реновация в кузбасской перспективе

До конца года Госдума планирует рассмотреть во втором и третьем чтении законопроект, меняющий подход к градостроительству и сносу ветхого жилья. Кузбасс попросил Москву учесть в документе региональный опыт. Наш корреспондент предложил экспертам порассуждать, как «всероссийская реновация» может повлиять на облик наших городов.

Напомним, законопроект № 1023225-7 о совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья Госдума приняла в первом чтении 17 ноября. По мысли авторов инициативы, регионы смогут утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов при помощи механизма комплексного развития территорий (КРТ). Не менее 50% такой территории должен занимать ветхий или непригодный жилой фонд. Взамен снесенного будут возводить не только жилые новостройки, но и социальную инфраструктуру. Предполагается, что комплексная застройка будет вестись внутри городов, а не на окраинах. Механизм КРТ сравнивают с программой реновации в Москве.

Жилья, официально признанного аварийным, в Кузбассе больше, чем в других регионах Сибири и по площади, и по количеству домов. Только до 1 января 2017 года этот статус получили 1347 МКД, в то время как в Красноярском крае – 1040, в Алтайском – 268, в Иркутской области – 993, в Томской – 453, в Новосибирской – 252 (здесь и дальше данные Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на 1 декабря).

Дома, признанные аварийными до 2017 года, сносят и расселяют в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», инициированного в 2019 году президентом Владимиром Путины. Почти за два года действия программы в Кузбассе расселены аварийные дома площадью 69,42 тысячи кв. м (всего она охватывает 462,91 тыс. кв. м), 98,50 кв. м обеспечены финансированием, по домам площадью 95,4 тыс. кв. м заключены контракты на строительство или приобретение жилья и соглашения о выплате собственникам компенсаций. Кроме того, есть еще 1637 домов, признанных аварийными и ветхими после 1 января 2017, источники финансирования сноса которых пока не определены. Неохваченные существующими программами дома могут попасть в зону действия предлагаемого института КРТ.

Три в одном

Институт комплексного развития территорий (по инициативе местного самоуправления и правообладателей) как таковой существует с 2017 года, напоминает заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства Кузбасса Татьяна Ярополова. Еще раньше заработал механизм комплексного освоения и институт развития застроенной территории. Законопроект три института сводит в единый.

«Для трех направлений, которые, по сути, совершенно разные, сделали одно типовое решение, одни требования к аукциону, одни – к территории, и так далее, – объясняет эксперт. – Хотя каждое из них имеет свои особенности. Например, комплексное освоение – это когда в чистом поле мы начинаем проектировать с нуля, как в случае с Лесной Поляной в Кемерове. Развитие застроенной территории – это как раз акцент на аварийном жилье. Это тоже у нас реализовывалось. В частности, в районе Знаменского собора. Но начатое не довели до конца, потому что не хватило механизмов. В новой застройке есть проплешины ветхих деревянных домов, вопрос по которым не удалось решить в рамках действующего законодательства».

Основная проблема заключается в правах третьих лиц, на которые нужно посягнуть, развивая территорию, продолжает собеседник газеты. В Земельном кодексе четко прописаны случаи, в которых можно изымать участки на законных основаниях. Законопроект о КРТ этот список расширяет. Но это не значит, что органам местного самоуправления развяжут руки и они начнут сносить все подряд.

«У нас по всей области можно найти достаточно много потенциальных территорий для КРТ, в любом городе, – говорит Татьяна Ярополова. – Потому что застройка велась давно, в 50-х годах и ранее. В основном это были города, которые возникли из шахтовых поселков. В советский период города строили вокруг промышленных объектов, сейчас концепция диаметрально противоположная – мы идем от потребностей человека, от его приоритетов и желаний. Что значит реализовать КРТ? Не просто снести аварийное жилье и настроить новое и переселить туда людей. Это еще и создать вокруг среду: парки, скверы, инфраструктуру шаговой доступности».

Жить по-человечески

В Кемерове начиная с 2012 года аварийными признаны 412 домов (по состоянию на начло ноября). Часть из них не попадает под программу финансирования. Сколько домов не имеют официально статуса ветхих, но уже непригодны для жилья, оценить сложно.

«Такие дома двухэтажные есть и на Южном, и в Соцгороде, причем они строились упрощенно, на мелкозаложенном фундаменте, – говорит председатель правления кемеровского отделения Союза архитекторов России Сергей Зыков. – На проспекте Ленина в районе вокзала, рядом с ТЦ «Семерка», есть двухэтажный дом – весь подпертый балками, металлоконструкциями, чтобы не развалился, условно говоря. И в нем продолжают жить люди. Таких домов, на самом деле, много. И возможно, они могли бы попасть в программу. Удобнее комплексно осваивать квартал. Возможно, под снос попадут и дома в хорошем техническом состоянии».

К слову, законопроектом предусмотрена рыночная оценка изымаемой недвижимости, равнозначная компенсация собственникам и так далее. Оппоненты инициативы в Госдуме заявили о необходимости точнее прописать механизм, защищающий имущественные права граждан.

Среди других мест в городе, которые могли бы попасть в зоны в КРТ, Сергей Зыков называет часть старого проспекта Шахтеров в Рудничном районе и прилегающие к нему улицы, а также ветхие двухэтажные дома в Кировском районе.

«Сомневаюсь, что будут сносить центр Кировского, там все-таки довольно капитальные здания в основном, и тем более многие имеют охранный статус памятника регионального значения, – отмечает архитектор. – А дальше по Инициативной таких домов очень много, и деревянные встречаются, и кирпичные. Причем, как правило, засыпные, как и в Соцгороде».

Половина признанного аварийным и ветхим жилого фонда в Кузбассе – двухэтажные дома, четверть – одноэтажные. Высотки на месте кемеровского Соцгорода представляются с трудом. Не испортят ли они общий вид уютного центра столицы Кузбасса?

«Есть такое опасение, – соглашается Зыков. – Опять же, смотря какие высотки. Если в 16 этажей, то это, конечно, не будет корректно. Потому что уже сложился характер застройки малоэтажной, уютной, человеческого масштаба. Если эта сомаштабность будет утрачена, то, конечно, определенный вред – физический и эмоциональный – городу будет нанесен. По-хорошему, от человейников надо отказываться. Понятно, что высотное, очень плотное строительство коммерчески выгодно. Но оно не человеческое по своей сути. В Европе и США такие дома, построенные в послевоенные годы и позже, когда требовалось массово обеспечить население жильем, сейчас демонтируются. На их месте появляются более гуманная архитектура. У нас тенденция пока другая. В Москве на территории, захваченной реновацией, резко увеличилась этажность и плотность застройки».

КРТ на выкате

По-мнению архитектора, для центральных частей Кемерова оптимальна застройка в шесть-семь этажей. В этом случае легче организовать дворы и парковки, которых при высокой этажности остро не хватает. А когда под машины отводят большие пространства, гипертрофированным получается и верх, и низ.

«Здесь опасения напрасны, потому что любая реализация будет связана с проектами планировки, – комментирует Татьяна Ярополова. – А они подготавливаются не только на основании генплана и Правил застройки и землепользования (ПЗЗ), а еще и с учетом нормативов градопроектирования. Это те требования, которые, по сути, просчитывают, сколько должно быть школ, детских садов на определенный район с учетом появления нового дома. Есть нормы отвода для парковок этого дома. При утверждении проектов планировки баланс будет сохранен. Гораздо хуже ситуация, когда строят точечно. Просыпаешься, смотришь в окно – у тебя во дворе вместо детской площадки забиваются сваи. Вот это на самом деле более пагубно. Речь идет все-таки о комплексном развитии территорий – с учетом как уже существующей, так и планируемой застройки».

Что же касается этажности и высоты зданий, то их в том числе регулируют градрегламенты территориальных зон города, поясняет Ярополова. И если изначально заложены пятиэтажки, то выше без внесения изменений в ПЗЗ никто не построит. А это – непростая процедура, подразумевающая общественные обсуждения.

Механизм КРТ – инвестиционный, он предусматривает вовлеченность девелоперов. Будет ли им одинаково интересно работать в Кемерове, где сегодня сосредоточена львиная доля жилищного строительтсва, и в малых городах?

«Понятно, что интерес любого бизнеса обусловлен прибылью, и понятно, что стоимостная выгода квартир в Кемерове и в Киселевске – разная, – соглашается замначальника главного управления архитектуры и градостроения. – Но я думаю, что механизмы взаимодействия вполне реально наладить. У нас для этого существует целый Минстрой».

Эксперты от Кузбасса разработали поправки в законопроект. В частности, институт КРТ 2017-го года в регионе применяется шире, чем предлагается, отмечает Татьяна Ярополова. Так, в Шерегеше сейчас сносят объекты, которые попадают в зону выката трассы. Единый же новый механизм, которым намерены заменить три действующих института, акцентирован на жилых объектах.

«Мы очень активно работает с нашим депутатом Госдумы Федяевым – отправляли ему письмо от замгубернатора по строительству, – говорит собеседник газеты. – Впоследствии отработали таблицу поправок, была ВКС с участием депутата на площадке Заксобрания, где проговаривались все нюансы. Прозвучало, что они будут учтены».

До 16 декабря авторы законопроекта должны представить итоговую версию с учетом всех замечаний и предложений.