Спрос на недвижимость в Кузбассе устойчиво растёт. За 10 месяцев 2021 года в Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу было подано 256 675 заявлений на учётно-регистрационные действия с объектами недвижимости, в том числе 20 712 заявлений на регистрацию ипотеки. А по итогам 10 месяцев 2022 года цифры выросли до 297 643 и 23 560 соответственно. В этой связи вопрос «Как правильно купить жильё и обезопасить себя от мошенников или от недобросовестных продавцов?» становится всё более актуальным.
Квартиры с «сюрпризами»
Процесс покупки дома или квартиры специалисты советуют начинать с заказа выписок из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) на понравившийся объект, чтобы убедиться, что он не является проблемным.
Выписка – это документ (на бумаге с печатью или в виде электронного файла), который содержит сведения о зарегистрированном в Росреестре объекте недвижимости. Есть несколько видов выписок для разных целей. Часть информации из реестра доступна всем (то есть её может узнать любой человек или организация, не обязательно собственник), а часть закрытая – к ней доступ ограничен.
В доступной части имеется:
– кадастровая стоимость недвижимости;
– границы и расположение объекта: точный адрес, схема на местности;
– ФИО владельца;
– информация о тех, кому объект принадлежал раньше;
– сведения о том, наложены ли на недвижимость обременения и аресты и зарегистрированы ли вместе с собственником недееспособные лица, находящиеся под опекой;
– данные о дате постройки и введении в эксплуатацию.
Также в открытом доступе есть информация, что объект признали аварийным, подлежащим сносу или непригодным для проживания, данные о заявленных в суде правах и другие сведения, предусмотренные федеральным законом. А также как часто приглянувшаяся квартира меняла владельцев. Если регулярно – есть повод задуматься, что не так с этой недвижимостью.
Как правило, люди сегодня покупают жильё в ипотеку, в цепочке бывает много участников, и скорость оформления сделок по цепи имеет большое значение. Замедлить процесс регистрации квартиры могут приостановки учётно-регистрационных действий. Есть причины, по которым невозможно сразу зарегистрировать недвижимость.
«Это несоответствие документов, когда, к примеру, на государственную регистрацию предоставляется договор на отчуждение недвижимости в простой письменной форме, а законом предусмотрен нотариально зарегистрированный», – рассказала начальник отдела регистрации недвижимости, ведения ЕГРН, повышения качества данных ЕГРН управления Росреестра Наталья Чермянина. Несоответствие формы договора ведёт к его юридической ничтожности. Иными словами, правовых последствий такой сделки не возникает, и она не проходит. Приходится идти к нотариусу и исправлять оплошность.
Второй случай, замедляющий регистрацию, это когда жилой дом и земельный участок принадлежат одному человеку и покупатель пытается оформить сделку купли-продажи либо дома без земли, либо земельного участка без жилого строения. Нужно регистрировать и то, и другое одновременно. Эти меры предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
И третий фактор, замедляющий регистрацию: когда продавец приобрёл недвижимость с помощью материнского капитала. Если жильё куплено с привлечением этих средств, значит, по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жильё можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.
«И если доли не выделены, то регистрация такой сделки невозможна до момента, когда каждый из детей не получит свою долю в установленном законом порядке», – подчёркивает Наталья Чермянина.
В электронном виде
Ускорить процесс регистрации может соблюдение всех требований к формированию пакета документов. А также – регистрация сделки в электронном виде. По итогам октября 2022 года 47,1 процента заявлений на регистрацию ипотеки в Кузбассе были поданы в Управление Росреестра именно таким способом.
Как рассказал начальник отдела эксплуатации информационных систем, технических средств и каналов связи кузбасского управления Росреестра Владислав Санин, электронная регистрация имеет как минимум четыре преимущества перед обычной:
1) до 90 процентов таких заявлений регистрируется в Кузбассе в течение суток;
2) экономит время участников сделки (не нужно посещать МФЦ, чтобы сдать документы на регистрацию сделки, и повторно, чтобы получить результат);
3) экономит деньги (госпошлина на 30% ниже, некоторые банки предлагают дополнительный дисконт по процентам за электронную регистрацию, плюс гражданам не нужно тратиться на дорогу, если приобретаемый объект находится в другом регионе);
4) позволяет отслеживать статус рассмотрения заявления по интернету, в режиме онлайн.
Спасение от аферистов
Недвижимость всегда была лакомым куском для аферистов. В настоящее время существует несколько способов защитить свои объекты от мошеннических действий. Прежде всего это регистрация права собственности на объекты, купленные ранее, если сведения о них до сих пор не внесены в ЕГРН.
Также можно подать в Росреестр заявление о запрете на совершение сделки с вашей недвижимостью без вашего личного участия. Для внесения в ЕГРН Росреестра записи о запрете сделок с недвижимостью без личного присутствия собственника необходимо обратиться в ближайший многофункциональный центр «Мои документы».
После заполнения соответствующей формы вам выдадут расписку, что заявление получено и передано в обработку. Также вы можете скачать бланк заявления, распечатать и заполнить дома, а потом просто занести и зарегистрировать его в МФЦ. Важно: подать соответствующее заявление может только лично собственник недвижимости.
По словам специалистов Росреестра, запрет совершения сделок распространяется на все виды действий с объектом недвижимости: регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременений, а также сделок по продаже, покупке, дарению, передаче в залог, мене, выделению долей вашего объекта недвижимости.
После регистрации заявления в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись, которая свидетельствует о наличии запрета любых действий с недвижимостью без присутствия собственника.
Чтобы проверить наличие этой записи, вам необходимо получить выписку из ЕГРН о характеристиках и правообладателях объекта недвижимости, где в разделе 2 (Сведения о зарегистрированных правах) будет присутствовать соответствующий пункт.
Если вы не собираетесь в обозримом будущем совершать какие-либо сделки с вашим недвижимым имуществом, то специалисты Росреестра настоятельно рекомендуют оформить такой запрет, который сможет защитить недвижимость от каких-либо незаконных посягательств.
Часть заявлений уже сегодня можно подать в Росреестр в электронной форме, через личный кабинет на сайте ведомства. А всего здесь доступны в электронном виде уже 36 государственных услуг. Чтобы войти в личный кабинет на сайте Росреестра, дополнительная регистрация не нужна. Сделать это можно с помощью подтверждённой учётной записи на портале «Госуслуги».
для справки
Что такое выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
Выписку из ЕГРН о недвижимости конкретного человека может получить только он сам. Единственное исключение – представитель собственника по нотариально заверенной доверенности.
Такая выписка пригодится в ситуации, если вы, например, продали квартиру, а УФНС продолжает слать уведомления об уплате налога. Или вы хотите получить жильё по договору социального найма, и вам надо подтвердить, что у вас в собственности нет жилой недвижимости.
Стоимость этой выписки зависит от объёма запрошенных сведений. Если нужна информация о недвижимости в пределах региона, это будет стоить 640 рублей в бумажном варианте и 470 рублей в электронном виде.